空き家や古い家、ボロボロの不動産を上手に売却をする方法とやり方を解説します!

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空き家

目次

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■古い家屋も、ボロボロの空き家でも自宅の売却を考えている方へ向けた売却戦略の方法をご案内しております。

1、はじめに

本ページにお越し頂きまして誠にありがとうございます。本ページに来た「あなたの目的は「如何にして家や不動産を高く売却(売る)か!?」これに尽きるのではないでしょうか?このページでは数万件に年間3000件以上の依頼の中から物件を所有するオーナーの皆様が悩んでいる話を元に「どう解決して目的を達成させるか?」を主軸にしたハウツー記事となります。お時間が許す限り是非ご覧下さい。

2、業者が家を仕入れる時に見る場所

皆さん家を売却したいと思って真っ先にやることがあります。それは「不動産会社へ電話すること」これは一番やってはいけません。なぜだと思いますか?答えは非常に簡単です。下記を見ていきましょう。

A不動産「B様の築年数とこの状態なら、この地域の相場だと1500万円ぐらいで良く買われていますので、こちらの金額で買い手を探してみませんか?」

Bさん「ローンも後、1900万円ぐらい残っているし最初は購入した金額の3200万円で買い手の方を探してもらうことはできるんでしょうか?」

A不動産「難しいと思いますが、、、試しにやってみましょう。では専任媒介契約にサインと判子を頂けますか?」

とまあ、ざっくりな流れですがこういったケースはよくございます。ここで1回考えてみましょう。築年数が古くなった家が何の対策も行わずに購入した金額で売却できることは100%ありません。

では、新築の値段はどうきまっているのか?

あくまでも仮のお話とはなりますが、

1、土地の仕入れ費用
2、造成工事、開発工事の費用
3、建設・建築の費用
4、土地を仕入れた会社の営業利益
5、完成した不動産を販売する為の集客費用
6、仲介する不動産会社の仲介手数料

大まかにこれらの費用が新築料金には含まれています。そしてこれらが売れる1番の理由は「新しいから」「新築だから」これにつきるので皆さん購入しているのです。

では、中古の家を高く売る為に行うことはなんでしょうか?そうです、お気づきの通り「リフォームをして綺麗に修繕」するか「解体して新築を建てて再度売却」するかだけなのです。

3、リフォームをして綺麗に修繕して売却する

例えば上述の業者とのやり取りを参考にすると、1900万円のこっている場合に「1900万円以上で売却する方法」というのが目的となります。これは200万円~400万円かけて修繕こうじを行ってリノベーションをして3200万円で買い手を探していけば、3200万円では買い手は見つからないかもしれませんが、そのエリアの綺麗な中古物件と同じような金額で売却することができる可能性があります。

これは、個人の方が個人の方へ売却する時の一般的な例になります。

では業者が査定して買取する場合にはどうしているのでしょうか?

4、売却したいと思ったら「まずやること」

売却したいと思って少しでも高く売却したい、売りたいと思っている方は不動産会社を呼ぶ前に以下のことを実施しなければなりません。

1、家の中の物を減らしてすっきりと片付けを行う

売却したい家に住みながら家を売りたい場合には、買い手の方が見に来ます。家の中に入りますので汚い家は基本的に購入される率が下がりますし、また値段と綺麗な状態はかなり相互作用しておりますので気を抜いてはいけない部分になります。

2、壊れていたり破損している箇所を修繕する

壁に穴があったり、扉が壊れていて閉まらなかったり、様々に故障している箇所をそのまましておくのも印象が悪くなります。

3、カビや汚れなどを落として綺麗にする

汚い家は言語道断です。汚い、汚れている家を数百万や数千万もだして購入したい方は一般の方では中々いません。徹底的に綺麗にする必要があります。

5、売却する時に現況測量・確定測量は必要ですか?

これは、家を増築したり減築したりしている場合や庭に倉庫やガレージなどを建築したような場合に関しては新築の時に購入した時とは違って構造物が増えておりますので基本的には「現況測量」を行う必要があります。また、崖崩れや土留めが壊れて杭の位置がずれているような場合も隣家との境界線がずれてしまっているので「確定測量」を行う必要があります。

6、業者が査定する時に一番値段を下げる場所はどこか

買取業者や購入者が一番値段を下げたい又は購入したくないと思うポイントをいくつか記載します。

・お庭に庭石がある ・お庭に大きな樹木や庭木がある ・お庭や家の中にゴミが残置されている ・家屋の一部が壊れていたり汚れている ・ブロック塀や周辺設備が壊れている

上記は一般的にあると「マイナス評価」されるポイントになります。

7、売却したい不動産が「ボロボロ」「古い」場合の売却の方法

もし、修繕するお金もなくハウスクリーニングをしても古すぎて綺麗にならないなど何をやっても無駄な場合については家の中にあるものだけでも綺麗に処分を行ってすっきりとさせてからお庭の草刈りや庭石の処分などをして見た目が「さっぱり」している状態を作りましょう。

空き家や自宅を売りたい!売却の流れと、いま売らないと空き家は売れなくなる?

1、家(不動産)を売却する場合のパターン

・現状引渡しでの売買

空き家となってから放置される年月がたってしまった家屋は家屋本体も庭なども非常に荒れている物件が大多数となります。中には隣家などに迷惑をかけないようにメンテナンスを行っている土地所有者(オーナー)様もいらっしゃいますが、空き家に対して年間で数十万をかけ続けていく方は中々いないのが実情です。「現状引渡し」はどんなに綺麗でも、どんなに荒れていたとしても「そのまま」の状態に買取金額をだして売却する方法のことを言います。

・土地のみでの売買

よく不動産会社や建売業者などに、既存家屋(現状で建っている家屋)や空き家を解体してから売却されると売却の価格が高くなりますといった話を聞いたことがある方がいるかもしれません。上物を解体してから売却するほうが良い場合もありますし、そうでない場合もあります。土地だけでの不動産売買は一般的な不動産売買でよく行われている商取引となります。これは建物の状態で決まってきます。一番のオススメは所有する立地条件などにもよってきますが「駅が近い」「一等地」「人気のエリア」などについてはボロボロならリフォームを行ってから売却するほうが数千万円で売却できる可能性が高く非常に良い売却戦略となります。

・空き家の家具や家電など売れるものは売りたい

空き家や古民家などを売却する前に残地されている家具や家電、宝飾品やアンティーク品など、買取ができるものは中古品の買取にまわして、それ以外のゴミを廃棄して少しでも家屋内に残された動産を安く撤去・処分する方法があります。まずは捨てられるゴミは行政のゴミ出しの日に!と言ってもそれが大変となります。ゴミの仕分けや分別が苦手な方は「お部屋の片付けや掃除の代行」にご依頼頂いてからゴミをまず廃棄して、それから「遺品や中古品の買取サービス」などをご利用頂き現金化できるものは現金化して家屋の中をすっきりさせて、少しでもお金を増やしていきましょう。

・遺産分割で空き家を処分したい場合

兄弟同士や親戚など遺産相続権利がある権利所有者の方が土地を相続した段階で土地に空き家がある場合などについては、遺産を相続する兄弟や身内などで話し合いをして、権利者がもつ保有分を分割して空き家を売却したり、土地を部分売却したりする方がいらっしゃいます。売却しない場合もありますし、相続者の方々の話し合いで変わっていきます。分筆(分割)する場合などの場合は測量士による測量図が必要になる場合がございます。測量でお悩みの方は「売却利益をあげる為に行う測量」をご覧くださいませ。

・遺産相続に伴い土地や空き家を売りたい場合

遺産相続をしても、相続した親族やお子さんなどは対象の土地を使わないことが多く、売却を考えている方が結構な割合でいらっしゃいます。よほど立地条件が整った「駅チカ」「高級住宅地」など条件が良い不動産でない限りは、売却をされている方が多くいらっしゃいます。実家に思い入れがあったり家庭の事情などで家に住むなどの方も沢山おられますが、その場合はリフォームなどのメンテナンスを行う必要性が高く相続の前にリフォームしてから引き渡しをする方が増えております。住宅内部の修繕やリフォームなどは実は低価格でできます。外壁や屋根などについてのリフォームの時に気を付けなければならない屋根工事や外壁塗装工事のポイントなどもございます。一般的には屋根と外壁塗装はセットの事が多いのでお困りの方はこちらの「【工事実績から見る!】屋根修理の注意点や工事の流れを業者目線で解説!屋根修理の方法!」をご覧ください。

2、空き家を扱う会社の種類

・建売業者

土地と建物をセットで販売する新築分譲住宅を「建売住宅」といい、それらをパッケージして仕入れから開発工事まで行う会社のことを「建売業者」と呼びます。建売住宅には、業者の企画(規格)で建物を建ててから販売する完成売りと、更地の状態または基礎部分だけが完成している状態で契約締結後に建築開始する青田売りの大きく分けて2つがあります。

・不動産会社

主として不動産の売買、交換、賃貸、管理及び、売買・交換・賃貸の代理もしくは仲介を行う会社のことを言います。一般的に空き家を売りたいと思った時は一般の方は不動産会社に相談するのが普通です。

・建設会社など

建設工事の完成を請け負う営業をいい、日本においては、土木建築に関する工事で、建設業法に規定する建設工事の種類にある工事の完成を請け負う営業会社のことを言いますが、建設や建築会社なども資材置き場や不動産を自前で仕入れて家を建てて売買を行う業者もいます。

3、空き家を保有するデメリット

・時間がたつほど売れにくくなる

空き家は、年数がたつほど家屋や庭など含めて劣化が進んでいく為に、お金をかけてメンテナンスされた家でない限り、パッと見た状態で売り物にならないレベルまで劣化が進んでいるものが大半となります。人が住んでいた時にすぐに処分を行うほうが一番高い金額で売却価格を提示される可能性が高くなります。

・固定資産税を払い続ける

不動産は必ず条例に定められた平米数以上の面積があるものや、条件に抵触するものは「固定資産税」を納税しなければなりません。よって空き家になってから1年以内に処理を行う流れではない場合は、面積や条件に応じて「固定資産税」を払い続けなければなりません。数万円~数十万の税金が年間で必要になってきます。

・隣家との庭木や草木でのトラブルとメンテナンス費用

親が住んでいた不動産などはメンテナンスされている為、綺麗に保たれていますが、遺産として受けついだ不動産の多くは、その途中までメンテナンスをすることが少なくなり、隣家に庭木の枝や葉が越境してしまう。草木が生え放題になってしまって近隣からクレームがきた、などなど隣家や周辺にお住まいの方々と多くのトラブルを発生させる原因となっております。弊社の造園・植木工事の4割に及ぶご依頼が「隣家」とのそういったトラブルを解決する為に依頼されたものになります。

・不法投棄を行う現場になる

都市部に多くみられる空き家にある現象ですが、荒れ放題のまま放置しておくと、どこからともなく、誰が捨てていくのか特定はできませんが、不法投棄をしていく方が非常に、非常に多く、解体工事で庭を綺麗にしてみたら、テレビや空き缶や自転車など様々なものを捨てていく方がいらっしゃいます。不法投棄された場合は撤去する場合は所有者の自腹で撤去をしなければなりませんので、荒れ放題になる前に売却するか、メンテナンスするかが重要です。

・不審火などへの対策

弊社で数件ほど確認したことがありますが、空き家に「放火」する不届きものがいます。焼け焦げた家屋を解体する工事が時々、相談やご依頼がくることがあります。世知辛い世の中です。空き家ですので、若者のたまり場や「浮浪者」が住み着いてタバコの不審火など、、、いいことがありません。

4、空き家を保有するメリット

リノベーションして不動産運用

空き家は立地条件が良い場合「資産」になります。売却を行わずに、そのままフルリノベーションして綺麗に修繕してから賃貸物件として資産運用を行うことで資産形成を助ける稼ぎ頭にすることができます。ただし、昔は不動産をもっていれば人口が多い分、借り手が非常に多かったのですが、何十年とたつにつれて、人口減少・高齢化などで人が少なくなりますので不動産をもっているからといって資産というのは「すでに大きな間違いとなります」

5、空き家を売却するには?

・空き家を売却する流れ

1、不動産業者の決定と査定

2、不動産業者との契約

3、買い手との交渉と価格決定

4、空き家の引き渡し

上記の流れが一般的となります。

上記以外にも、弊社のように不動産を直接、現金で買う会社の場合は

1、不動産の買取査定

2、査定額の提示

3、契約確定

4、空き家(不動産)の引き渡し

上記の流れが一般的となります。

同じように直接、現金で買い取りを行うことが一般的な為
スピード的には、弊社のような直接購入する会社へ売却するほうが
圧倒的に早く売却が完了できます。

6、古家付き土地を上手に売却する方法は?

一般的な業者は、建物を解体してから売却するなら「購入したい!」「庭を更地にしてくれたら購入したい!」など一定の条件を提示してくることが一般的となります。弊社では自社で土木工事や解体工事などを行うことができますので、現状引渡しでも高額で買取させて頂くことが可能です。

 7、お問合せの流れ

まずは お気軽にご相談下さい!相談は無料となります。

最後に

空き家、空き地、古アパート、古民家など不動産として上手く活用ができない不動産を保有している場合や相続の問題など様々に空き家を保有することでトラブルや問題を抱える方がいらっしゃいます。「急傾斜地」「市街化調整区域」など売りにくい不動産もございます。お困りの方はまずは、本ページの下のお問合せボタンをクリック頂き、お問合せフォームにてお気軽にご連絡を頂けますと幸いでございます。

■「らいふぱる」の簡単なご案内

弊社では、庭木や植木などの伐採剪定、その他にも土地や空き地の整地工事などにも対応しております。外構工事や家屋内のリフォーム工事から不用品回収などの家財や遺品整理も行っております。初夏から冬までは害虫駆除などで蜂の巣駆除白蟻駆除から害獣が活発に活動する為にご依頼が増加し通年を通して家屋やアパートなどの解体工事のご依頼がございます。

その他、通年を通してご相談頂いている分野としては家屋リフォームやリノベーションからお庭の外構工事などとなります。お墓の撤去や自然石や庭石処分、庭木や樹木の根の抜根工事や空家や売却をしたい家屋やマンションなどの不動産の買取なども対応しております。

その他には雨漏りに伴う屋根工事や内装の壁に亀裂が入った際の壁紙補修なども対応しています。お家の設計から土地の開発工事などの造成工事も対応しておりますので住居に関連した様々なお困り事の全般に対応させて頂いております。

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当店へお越し頂きまして誠にありがとうございます。「便利屋らいふぱる」運営スタッフです。当店では現場で起こった様々な体験談や新しい工事分野など様々な情報を発信していけたらと思っています。また、記事全てが同じスタッフが書いてはいませんので、文章や表現方法、言い回しが変わる事もありますが、是非お時間ある方はじっくりとお読み頂けたら幸いです。