原状回復の費用や賃貸やアパートの現状回復を行う業者の相場について

原状回復の費用や賃貸やアパートの現状回復を行う業者の相場について

目次

1、はじめに

賃貸やアパートからマンションや一戸建てなどを所有して大家さんを行う方にとって退去した後の現状回復工事を業者さんに頼む時に相場や業者の費用など不明確ですよね?ここでは現状回復工事が必要な方へむけたどのように考えて、どのような行動をとるのが一番重要かをご案内しております。

2、現状回復を行う業者の相場などについて

地域や分野などによって業者の価格は安い業者さんもいれば高い業者さんもいらっしゃいますが、当店のほうでまとめた他社様の大体の相場は下記のような価格帯であることが多いです。

クロス張替え(量産品・下地処理なし・ゴミ代金なし)1平米あたり800円~1100円ほど
床の張り替え(重ね張りなど含めて)1平米あたり9000円~16000円ほど

キッチン設備や照明などはオーナー様の趣味や嗜好によって、取り付けるタイプが様々に異なる為、お風呂のユニットバスやその他の設備を含めても大体、現状回復で問題になる場所は床、壁紙、網戸やハウスクリーニング部分となるかと思います。

3、自分で現状回復の補修や工事、修繕はできますか?

結論として「はい!可能です」可能となります。昨今ではホームセンターにいけば家を一軒建てられるだけの備品や材木、資材が全て販売されておりますのでスキルさえあれば自分で家を建築することもできるほどのレベルになってきました。また、大家さんとして複数のアパートやマンションなどを管理しながら自分で修繕や現状回復をしてというやり方を行う場合は「大家さん業を専門とする方」であれば採算や利回りなどを含めて自分で管理するというやり方は非常に優れたやり方となりますが、一般的に本業を持ちながら不動産収入を得るような大家さん業を行う方の場合には、そのようなやり方は現実的ではありませんし、緊急の時に頼れる業者さんがいないことで入居者さんとのトラブルとなるケースが多くありますので、専門に任せられる業者さんを見つけておくことが重要かと思います。

4、現状回復を行う時はこう考える

昨今は昔のように風呂やトイレ別などの昭和あふれる間取りのお家はよほどでない限り、聞かなくなってきました。綺麗な部屋、トイレとお風呂もあり床もフローリングで「wifiなども完備」という物件でかつ家賃もお手頃価格などでないと入居者が中々入らないオーナー様が多く相談を頂いております。

そこで、現状回復を探している方は「利回りや収益化」のことだけが頭にあって焦ってしまい、どうすれば入居者が入るようになるか?どう安く現状回復を行うか?と言ったことしか考えられなくなってしまいます。ですが、それらの事を考える前にとても大切な事を忘れている方が多くいらっしゃいます。不動産収益を狙うということは=立派なビジネスとなります。現状回復を焦って行うよりも前にまず考えることはどういった入居者さんを獲得していくか?などの営業戦略を考える必要があります。

5、どんな入居者を獲得したいかで現状回復を考える

例えばですが、とにかく家賃を安くしたい方や家にほとんど帰宅しない寝に帰るだけの方の場合は、1Rで綺麗なお風呂とトイレがあってインターネットが使えれば特段問題ありませんので現状回復を行う際にも現状の部屋を綺麗にするだけなど大掛かりな変更などは発生してきません。

ですが、これが入居者の属性として「夫婦2人で奥様は妊娠中で3人家族でも安心して住めるような間取りや設備」といった場合には場合によっては部屋の間取りごと変更する大工工事から設備なども整える必要があります。中には近くに大学があり、4年間はでていなかないということで現状回復のサイクル的なやり方もあるかとは思います。

何を言いたいかと言いますと「オーナーは営業戦略を考え狙う入居者属性をセットし、それにあわせて現状回復工事のスパンや方法を決めていく」と言った1個人オーナーであるとともに営業マンのようにどんなサイクルで利回りを良くしていくかを考えていかなければなりません。

間違っても近くの不動産屋さんまかせっきりにして、入居者が決まった!などのような繋ぎ繋ぎで経営するような不動産賃貸経営を行うべきではありません。今後の日本は人口減少が更に加速していきますので入居者の絶対数が減少します。それはすなわち

「入居者の取り合い」が加速していくということなのです。

6、現状回復を安くする場合と安くしていけない場合

現状回復を行うということは利回りや収益に影響する部分です。ですが、昔からいうようにやすかろう悪かろうという言葉があるように「現状回復で安くすませる為に、、、」このような考え方をするのは完全にだめな不動産オーナーとなります。

現状回復のポイントとして良い材料(誰がどんな使い方をしても頑丈で耐久性のある資材)でガチガチに現状回復を行って室内を綺麗に仕上げて、以降はハウスクリーニングとちょっとした部分補修だけをしていかに長く使えてコストを抑えながら運営していくかを考える必要があります。

例えば初期に80万円のコストがかかってしまった現状回復の工事があったとします。本当は30万円でできるにも関わらずにです。しかしながら以降の退去する方がでてくるたびに現状回復で30万円を毎回かけていてはどうにもなりません。現状回復工事で10年持たせることを念頭に設計をしておけば、10年で80万円とちょっとしたメンテナンスで20万円の100万円でおさまっていたものが、

2年に一度の入居者入れ替えや4年に一度など10年の間に3回の退去が発生した場合には、初期に80万円で頑丈な資材で部屋を要塞化した現状回復の運営コストよりも人が多く出入りがあればあるほどに見えないコストが加算されたり追加が発生したりして結局はコスト増になり収益化を圧迫していきます。※2年に一度、綺麗に退去するような入居者属性が多い地域などの場合は除外します。

結局はどんな運営(経営)をするかで現状回復のプランニングを行う必要があるのです。

7、現状回復でのクロスの張り替え

原状回復の工事内訳ではきっても切れない作業がクロスなどの壁紙の張り替えとなります。クロスは劣化するもので、日光で日焼けなどもする為に長年の埃やタバコのヤニ、調理の際の油などが見えない小さな粒子となって壁紙に付着して色が変色して劣化していきます。そこでクロスの張り替えを行うのですが、張り替え費用もさることながら「下地」の補修やボードの交換などが非常に大切であり建築の経験の少ない大家さんにとっては壁紙だけを交換すればよいだけと思っていませんか?

壁紙だけの交換をしたほうが安上がりでコスト圧縮できるので選択肢としては間違っておりませんが、壁を構成するボードも資材の為に劣化していきます。クロスをはがして単純に上から貼るだけの作業を続けていくとボードとクロスの間にクロスの裏紙がたまっていき入居者さんが入居してから半年もたたずにクロスが浮いてきたり剥がれてきたりしてトラブルになるという相談を良くオーナー様から頂いております。

8、現状回復で行うハウスクリーニング

クロス以外にもかかせない作業が「ハウスクリーニング」となります。ハウスクリーニングを毎回行っていて結構な金額になりませんか?なぜ高額になるかを分析して頂ければわかりますが、汚れが落ちにくい劣化が早い資材や建材を使用しているから毎回ハウスクリーニングで清掃料金が高額になる場合がほとんどのパターンとなります。ハウスクリーニング手間をかからないような資材や壁などに変更することでクリーニングは大家さんが行えば綺麗になるレベルで工事をされていれば、ハウスクリーニング費用で毎回高額な費用を払う必要がなくなってきます。

9、現状回復時の床張り替えや補修は必要か?

現状回復で傷む箇所と言えば「床」「壁紙」「各所の汚れ」大抵の場合はこれだけ綺麗にしておけば現状回復できたといっても過言ではありません。そんな床張りでも様々な問題がありますが一つだけ大切なことをご案内すれば、今の時代では業者で床材を購入するよりもネットショップで購入したほうが安くなります。

当店では現状開封の際やリフォーム工事の際に材料費に利益を上乗せしておりません。ですので、準瑞な工賃や諸経費のみをご案内させて頂いておりますので、安価に良い資材で現状回復を行いながら補修や交換をしなくてよいようなプランニングを行わせて頂いております。

お気軽にご相談下さい。お見積無料となります。

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